Góð ráð við kaup á fasteign

Heimilið

Hvað ræður þú við að kaupa dýra íbúð?

Bráðabirgðagreiðslumat 

Fyrir fjárhagsafkomu þína og fjölskyldunnar skiptir meginmáli að þú ráðir vel við á næstu árum og jafnvel áratugum að greiða af láni sem þú verður að taka til þess að festa kaup á íbúð. Þess vegna skaltu láta það verða þitt fyrsta verk að leita til bankans þíns, lífeyrissjóðs eða annarrar lána­stofnunar og fá svokallað bráðabirgðagreiðslumat. Þú þarft þá að veita upplýsingar um tekjur, framfærslukostnað þinn eða fjölskyldunnar, rekstrarkostnað heimilisins, t.d. kostnað vegna bíls ef þú átt hann o.s.frv. Á grundvelli þessara upplýsinga færðu greiðslumat til bráðabirgða og þá geturðu áttað þig á hversu dýra eign þú getur skoðað með kaup í huga. – Á vef banka og fleiri lánastofnana er að finna reiknivélar þar sem þú getur fengið nokkra hugmynd um hvað þú ræður við taka hátt lán miðað við gefnar forsendur.

Hvað getur þú reiknað með að fá hátt lán?

Hjá bönkum og öðrum lánveitendum, Íbúðalánasjóði eða lífeyrissjóðum, gilda mismunandi reglur um lánsfjárhæðir, sem sjálfsagt er að þú kynnir þér t.d. á vefnum. Algengt er að lánað sé fyrir allt að  85% af markaðs­virði íbúðar fyrir fyrstu kaupendur ef greiðslumat sýnir að lántakandi ræður við afborganir af slíku láni. Lánastofnanir hafa ýmis viðmið um þetta atriði, t.d. hámarks­fjárhæð láns, og þú getur því alls ekki gengið að því sem vísu að þú fáir allt að 85% af kaupverði íbúðar að láni.

• Hugsanlega stendur þér til boða að yfirtaka lán sem hvílir á íbúðinni sem þú hefur áhuga á að kaupa. Lántökugjöld eru þá lægri svo að þetta getur reynst góður kostur. Eftir sem áður verður þú að fara í greiðslumat til að sýna fram á að þú getir greitt af láninu sem þú yfirtekur.
• Lán til fasteignakaupa eru ýmist verðtryggð eða óverð­tryggð og þau bera þá mismunandi vexti. Einnig tíðkast tvenns konar gerðir afborgana: jafnar afborganir eða jafnar greiðslur. Greiðslubyrði dreifist með ólíkum hætti á lánstímann eftir því hvaða lánategund er valin. Þegar endanlegt greiðslumat liggur fyrir, skaltu velja þá tegund fasteignaláns sem hentar þér í samráði við og með ráðgjöf bankans þíns, líf­eyrissjóðs eða t.d Íbúðalánasjóðs. Á vefsíðum þessara lánastofnana er að finna upplýsingar um mismunandi tegundir fasteignalána og reiknivélar þar sem þú getur fengið vísbendingu um mismunandi greiðslubyrði. 

Hvað þarft þú sjálf(ur) að eiga upp í íbúðarverðið?

Algengast er að kaupandi verði leggja fram sjálfur a.m.k. 20% af söluverði íbúðar. Þetta er viðmið sem þú skalt hafa í huga en þú getur ekki treyst því undantekningarlaust að þú fáir lán fyrir öllu því sem eftir stendur af söluverðinu, sbr. það sem sagði hér að ofan.

• Krafan um að kaupandi leggi sjálfur fram allt að 20% af söluverði íbúðar getur reynst þeim sem er að kaupa í fyrsta skipti erfiðasti hjallinn. Ef þú átt íbúð og ert að kaupa til þess að stækka við þig er hins vegar mikilvægt að þú komist að skyn­samlegri niðurstöðu um hvað þú getur eða vilt taka á þig miklar fjárskuldbind­ingar vegna íbúðarkaupa á næstu árum. 

Hvernig íbúð langar þig að kaupa?

 Þegar þú hefur fengið bráðabirgðagreiðslumat og gert þér grein fyrir hvað þú ræður vel fjárhagslega við að kaupa dýra íbúð er komið að spurningum sem er sjálfsagt að leita svara við áður en þú ferð að leita að íbúð.

1. Hvað þarftu stóra íbúð miðað við þarfir fjölskyldunnar?
2. Hvað þarftu mörg svefnherbergi?
3. Hvað hefurðu hugsað þér að búa lengi í þessari íbúð?
4. Gerirðu ráð fyrir að fjölskyldan eigi eftir að stækka?
5. Hvað væri hæfileg stærð ef þú ætlar að minnka við þig?
6. Þarftu að hafa aðgang að garði? Þarftu bílastæði? Gætirðu hugsað þér hafa bílskúr eða er hann óþarfur?
7. Hvar gætirðu hugsað þér að búa? Á höfuðborgarsvæðinu eða úti á landi? Í litlu eða stóru fjölbýli, raðhúsi eða einbýli?
8. Í hvaða hverfi eða bæjarhuta á höfuðborgarsvæðinu gætirðu hugsað þér að búa? Hafðu í huga atriði eins og skóla, almenna þjónustu eins og verslanir og samgöngur (t.d. hvað er langt fyrir þig að fara til vinnu).

Þá er að finna íbúðina sem þig langar í

Fasteignavefsíður

Gott er að byrja á að skoða íbúðir á fasteignavefsíðum eins og fast­eignir.is eða mbl.is/fasteignir. Á þessum vefsíðum eru leitarvélar þar sem þú getur sett inn ákveðin skilyrði, t.d. verð, stærð og staðsetningu. Þó að þú hafir mótað þér fyrirfram ákveðnar hugmyndir um hvernig íbúð þig langar í og hvar þú vilt helst búa skaltu leita með opnum huga því að draumahús­næðið getur leynst þar sem þig síst grunar í byrjun. – Ef þú hefur mótaðar hugmyndir um fermetrarstærð, verð, gerð húsnæðis og staðsetningu getur þú beðið um á þessum vefsíðum að fá sendan póst þegar eignir, sem koma til greina, eru settar á vefinn.

Myndir á fasteignavefsíðum

Gættu þess, þegar þú skoðar myndir á fasteignavefsíðum, að þær eru nær undantekingarlaust teknar með gleið­hornalinsu svo að sem mest af herbergi rúmist inni á einni mynd. Herbergi og íbúðin þar með í heild geta því virst stærri á þessum myndum en þau eru í raun og veru.  

Fermetraverð

Fermetraverð segir oft meira en ásett kaupverð um raunverulegt virði íbúðar eða hversu íbúðin er hátt verðlögð. Þess vegna skaltu deila sam­þykktum fermetrum í uppsett verð. Þú munt fljótlega komast að raun um að fermetraverð er mismunandi eftir t.d. hverfum á höfuðborgar­svæðinu og yfirleitt mun lægra í bæjum úti á landi.

Söluyfirlit

Þegar þú finnur á fasteignavefsíðu íbúð sem þér líst á skaltu hafa sam­band við fasteignasöluna og biðja um að fá sent söluyfirlit. Á söluyfirlit­inu eru nákvæmari upplýsingar um íbúðina. Þar kemur fram hvort lán hvíli á íbúðinni eða hversu há lán hvíli á íbúðinni og hvort komi þá til greina að þú takir þessi lán eða eitthvert þeirra yfir við kaupin. Á sölu­yfirliti má einnig sjá fasteignagjöld og vatns- og fráveitugjöld (og hús­gjöld í fjöl­býli) sem þú verður að taka með í reikninginn þegar þú áætlar árlega greiðslubyrði eftir kaupin. Í söluyfirliti er einnig algengt að lýsa ástandi eignar, hvort komið sé að viðhaldi eða viðgerðum. Yfirleitt er tekið fram hvenær íbúðin sé laus til afhendingar sem getur skipt verulegu máli ef þú átt eftir að selja íbúðina þína eða ert búin(n) að selja og átt að losa íbúð­ina þína fyrir tilsettan tíma.

Opið hús

Nær undantekningarlaust tíðkast nú orðið að hafa það sem nefnt er „opið hús“ þegar íbúð fer í sölu. Þá er íbúð opin til skoðunar á tilteknum tíma á tilteknum degi. Fasteignasalar hafa mismunandi hátt á, hvort þeir vilja að seljendur séu viðstaddir á opnu húsi eða hvort fasteignasalinn einn er þar á staðnum til að taka á móti fólki og veita upplýsingar. Söluyfirlit íbúðar liggur ævinlega frammi á opnu húsi. Oft verður margt um manninn við þessi tækifæri og óhægt um vik að fá svör við öllum spurningum sem vakna. Á opnu húsi ættir þú samt að geta fengið á tilfinninguna hvort þér líst á íbúðina og metið hvort þú hafir áhuga á að gera hugsanlega tilboð í hana.

Skoðun íbúðar með tilboð í huga

Ef þú kemst að þeirri niðurstöðu eftir að hafa skoðað íbúðina á opnu húsi að þú viljir hugsanlega gera tilboð í hana skaltu hafa samband við fast­eignasalann og fá að skoða íbúðina aftur með seljanda. Þess gerist ekki þörf en getur verið gott að hafa fasteignasalann með í þessari skoðun, einkum ef íbúðin er komin nokkuð til ára sinna og þér þykir ástæða til að hafa hlutlaust vitni að því sem seljandi segir um ástand íbúðar­innar.

Skoðun íbúðar er mikilvægt skref

Á kaupanda íbúðar hvílir rík skoðunarskylda. Þess vegna er mikilvægt að þú skoðir íbúðina eins vel og kostur er og þá að sjálfsögðu með hliðsjón af hvort hún er ný, nýleg eða komin nokkuð til ára sinna. Þú skalt spyrja seljanda spjörunum úr um þau atriði sem máli skipta um ástand eignar­innar, búnaðar og inn­réttinga. Að sjálfsögðu ber seljanda að veita grein­argóðar upplýsingar um ástand íbúðarinnar og rétt svör við spurn­ingum þínum en þess verður ekki krafist að seljandi viti og upplýsi þig um leynda galla sem svo eru nefndir.

Gott að hafa í huga þegar íbúð er skoðuð

• Skoðaðu gluggana vel. Er tvöfalt gler í öllum gluggum.
• Skoðaðu vel ástandið á timburumbúnaði um glugga, innan- og utanhúss.
• Eru allar hurðir í góðu ásigkomulagi?
• Athugaðu gólf og hvort sé ástæða til að skipta um gólfefni, slípa parkett o.s.frv.
• Eru ofnar í góðu ástandi? Eru hitastillar á ofnum nýlegir? Hefur lekið frá ofnum?
• Hefur orðið vart við utanaðkomandi leka í íbúðinni? Skoðaðu vel kverk­ar meðfram þaki, hvort þar sjáist merki um að hafi lekið nýlega.
• Opnaðu fasta skápa og skúffur í svefnherbergjum og í eldhúsinnréttingu.
• Skoðaðu hreinlætistæki og inntu eftir ástandi þeirra.
• Skoðaðu vel tæki, sem fylgja með í eldhúsi, og spurðu um aldur þeirra og ástand.
• Hvernig er ástandið á vatnslögnum fyrir heitt og kalt vatn? Athugaðu vel að þess er ekki krafist af seljanda að hann geti eða megi vita og þar með upplýst um leynda galla á vatnslögnum.
• Hvernig er ástandið á fráveitu, skólplögnum. Athugaðu vel að þess er ekki krafist af seljanda að hann geti eða megi vita og þar með upplýst um leynda galla á fráveitulögnum.
• Er dren við húsið? Er dren í lagi? Dren er lögn sem hindrar að vatn í jarðvegi leggist utan á neðstu hluta byggingar og valdi þar rakaskemmdum. 
• Gættu vel að hvernig íbúðin snýr að sól. Snúa svalir í sólarátt? Er íbúðin björt?
• Mikilvægt er að spyrja hvort fyrir­hugaðar séu framkvæmdir á húsinu eða í sameign og hvort kostnaður af þeim lendi á kaupanda eða seljanda. Framkvæmdir á skólpi, dreni og þess háttar eru dýrar og ef slíkar fram­kvæmdir eru á döfinni er sjálfsagt að slá það af verði íbúðarinnar þegar þú gerir tilboð - nema ef ásett verð taki mið af fyrirhuguðum framkæmdum.

• Ef íbúð er í fjölbýli skaltu spyrja um framkvæmdasjóð og hversu mikið fé er í þessum sjóði. Framkvæmdasjóður fylgir ævinlega með til kaup­anda.

Ef þú telur þig ekki búa yfir nægilegri þekkingu til að skoða ástand íbúðar getur verið skynsamlegt að biðja kunnáttumann, t.d. iðnaðarmann, að skoða með sér íbúðina, ekki síst ef hún er í húsi sem er komið nokkuð til ára sinna.

Greiðslumat

Áður en þú byrjaðir að leita að íbúð varstu búinn að fá bráðabirgða­greiðslumat hjá bankanum þínum, lífeyrissjóði eða Íbúðalánasjóði. Þegar þú ert kominn vel af stað í íbúðarleitinni og ætlar að gera tilboð í eign er kominn tími til að fá endanlegt greiðslumat. Þú þarft þá að leggja fram á nýjan leik ýmis gögn, framvísa t.d. launaseðlum síðustu þriggja mánaða og síðasta skattframtali. Við greiðslumatið er stuðst við ýmsar aðrar upplýsingar, t.d. um barnafjölda. Ef þú tekur ekki fram að þú eigir ekki bíl er t.d. áætlað hvað það kosti þig að reka bíl á mánuði.

Fleiri atriði koma til skoðunar við greiðslumatið ef þú ert að kaupa íbúð í annað skipti eða síðar á ævinni, t.d. hrein eign þín í íbúðinni sem þú átt og ætlar að selja og þar af leiðandi hvað þú átt mikið fé handbært til kaupa á næstu íbúð.

Þegar endanlegt greiðslumat liggur fyrir getur þú hafist handa um að gera tilboð í íbúðina sem þú hefur áhuga á að kaupa.

Stundum dregur fólk að kanna lánsmöguleika og fara í greiðslumat þar til eftir að það hefur gengið frá kaup­samningi um íbúðarkaup. Þá er kaup­tilboð gert með fyrirvara um fjár­mögnun – eins og það er nefnt. En það er ágæt regla og skapar þér sterkari stöðu við tilboðsgerðina að vita áður en þú gerir tilboð hvort þú færð lán og hversu hátt það getur orðið.

Kauptilboð og gagntilboð

Þegar þú hefur fengið endanlegt greiðslumat og vilyrði um lán og veist þar með hvað þú hefur í höndunum til íbúðarkaupanna er næsta skref að gera tilboð í íbúðina. Þú ferð til fasteignasalans og kauptilboðið er gert í samráði við hann og með aðstoð hans.

Hvað áttu að bjóða hátt verð?

Þegar þú gerir tilboð í íbúð skaltu vega og meta með hliðsjón af ásettu verði hversu mikils virði íbúðin er fyrir þig og fjölskyldu þína. Á eftir­sóttum stöðum á höfuðborgarsvæðinu seljast íbúðir oft yfir kostnaðar­verði en í öðrum tilfellum vel undir kostnaðar­- eða ásettu verði. Sjálfsagt er að bjóða 3-5% lægra verð í íbúðina en ásett verð en gerðu samt ráð fyrir í kostnaðaráætlun vegna kaupanna að þurfa að taka hærra gagn­tilboði frá seljanda ef þú ert staðráðin(n) í fá íbúðina.   

Láttu skynsemina ráða

Almenna reglan er sú að tilboð gildir í einn eða tvo sólarhringa frá því að þú undirritar tilboðið og það er sent til seljanda. Þú getur fengið gagn­tilboð frá seljanda og færð þá einnig tilskilinn frest til að taka afstöðu til þess. Oft verður mikið um að vera á meðan á þessu stendur og hvað þá ef fleiri en þú eru að bjóða í íbúðina á sama tíma. Þá ríður á að þú missir aldrei sjónar á hvað þú ert tilbúinn að greiða háa fjárhæð fyrir íbúðina og freistist ekki til að bjóða hærra verð en þú ræður vel við.

Kaupsamningur

Ef seljandi samþykkir kauptilboð þitt eða þú samþykkir gagntilboð seljanda er kominn á bindandi kauptilboð sem er ígildi kaupsamnings. Fasteignasalinn boðar þig þá til fundar með seljanda þar sem gengið er frá skriflegum kaupsamningi og hann er undirritaður. Fasteignasalinn sér um að þinglýsa kaupsamn­ingnum og þú sem kaupandi greiðir stimpilgjaldið sem er 0,8% af fast­eignamati (0,44% ef um fyrstu kaup er að ræða).

Greiðslutilhögun

Oftast nær máttu gera ráð fyrir þú verðir að greiða kaupverð íbúðar að hluta við undirritun kaupsamnings og að fullu á þremur til fjórum mán­uðum frá undirritun hans.

Fyrirvari um fjármögnun

Ef þú hefur ekki fengið greiðslumat og þar með vilyrði um lán og veist þess vegna ekki hversu hátt lán þú færð til íbúðarkaupanna er hægt að setja svonefndan „fyrirvara um fjármögnun“ inn í kaupsamninginn. Fyrirvarinn gildir t.d. í þrjár vikur eða einn mánuð. Kaupsamningurinn fellur úr gildi eftir þann tíma ef þú hefur þá ekki fengið vilyrði um lán til kaupanna frá banka, lífeyrissjóði eða annarri lánastofnun.

Seljendur eru oft hikandi að taka tilboði með fyrirvara um fjármögnun, jafnvel þó að þú sért eini tilboðsgjafinn. Ef fleiri bjóða í íbúðina eru mestar líkur á að seljandi taki tilboði þar sem ekki er gerður fyrirvari um fjármögnun. Þess vegna er í flestum tilfellum betra að hafa fengið endanlegt greiðslumat áður en þú gerir tilboð í íbúð.

Afsal

Í kaupsamningi er tilgreint hvenær lokagreiðsla skuli innt af hendi og afsal gefið út. Þá hittist þið seljandinn aftur hjá fasteignasalanum. Á þeim fundi er gengið frá lokagreiðslunni og uppgjöri vegna fasteignaskiptanna. Í framhaldi af því gefur seljandi út afsal til þín fyrir íbúðinni. Fast­eigna­salinn sér um að láta þinglýsa afsalinu. Afsalið er yfirleitt sent samdægurs til þinglýsingar ef þess er nokkur kostur. Kaupandi á rétt á afsali þegar allar greiðslur hafa verið inntar af hendi.

Afhending

Í kaupsamningi er kveðið á um hvenær seljandi eigi að afhenda þér íbúð­ina. Yfirleitt gerist það á þeim degi sem þú innir af hendi loka­greiðslu skv. kaupsamningi og afsal er gefið út en afhending getur verið ákveðin fyrr, t.d. við undirritun kaupsamnings ef íbúð er þá laus til afhendingar. Kaupandi og seljandi geta einnig í kaupsamningi samið um að íbúð skuli afhent á tilteknum degi á tímabilinu frá undirritun kaupsamnings til útgáfu afsals.